简述房屋租赁的概念和特征。

何谓承租人的优先购买权？

某甲自有房屋1间，2012年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房，但未办理登记备素。同年8月6日，丙向甲提出愿意买房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以50万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，两支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以52万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产支更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房屋设定抵押。问：（1）甲、乙签订的房屋租赁合同未经登记备案，则其效力如何？（2）本案中的房屋所有权应当归丙所有还是归丁所有？为什么？（3）丙可以要求甲承担责任的方式有哪些？（4）若丁欲转让已经设定抵押的房昼，是否须得到银行的同意？

简述商品房现售的条件。

试述房地产交易的特征。

存量房交易有哪些特点？

简述商品房质量问题的分类及相应的处理

什么是商品房顶售？有哪些特点？要满足哪些条件？

预售合同登记备案和预告登记有哪些区别？

简述商品房预售的特点。