简述假设开发法的含义和计算公式。

简述假设开发法的适用范围。

某企业拟将一宗地出租，现聘请某资产评估机构对其价格进行评估，评估过程如下：(1)考虑到评估目的，决定用收益法对该土地使用权进行评估。该宗地剩余使用年限为50年，预测前10年每年的客观收益为人民币10万元，此后由于社会经济情况的影响，将以每年2%的比例递增。(2)通过对同一风险水平的投资项目的测算，风险调整利率为4%,安全利率采用一年期国库券利率6%,则还原利率定为10%。试对该宗地的土地使用权进行评估。

有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：试评估宗地A的价格。

某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2%计算，土地开发费为300元/平方米，税费按15元/平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4%,土地开发投资回报率为15%,土地増值收益率为25%,土地还原利率为6%,土地使用权剩余年限为45年。要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)

待评估地块为一商业用途的空地，面积为600m²,要求2005年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略），选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表。已知以下条件：交易情况正常。2004年10月以来，土地价格平均每月上涨1%。交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正关系情况可参照下表进行判断。注：（1）比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。（2）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（3）折现率为8%。求该待佔地块的评估值。

某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m,建筑面积5669.04m²,基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下:A花园小区：建筑面积4300m²，交易日期为2004年11月，土地单价为2200元/m²B商品住宅区：建筑面积3900m²,交易日期为2004年8月，土地单价为2500元/m²；C小区：建筑面积为4100m²,交易日期为2004年1月，土地单价为2100元/m²。根据被评估建筑物与交易实例进行比较,分别对交易实体价格进行交易情况修正,交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费15万元。根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。

待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50%,土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1〜2层为商用房，共2000平方米，3〜4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率10%。要求：（1）以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价。（2）计算该时点的总建筑费。（3）计算该时点的专业费。（4）计算该时点的税费。（5）计算该时点的利润和地价。（计算结果以“元”为单位，取整）（提示公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费）

下列选项中不属于无形资产形式特征的是

以下关于无形资产的表述错误的是